近三五年來，在菲律賓經濟高速發展和中菲關系改善的大背景下，中國新中產群體中掀起了一股“菲律賓買房熱”。目前，中國人已經成為菲律賓多家開發商最大的國際客戶。

然而，很多中國投資者往往被菲律賓房地產誘人的投資回報率數據蒙蔽雙眼，而容易忽視這一新興市場熱火朝天表象下潛在的風險。

筆者基于十多位業內人士訪談及資料分析，總結了菲律賓房產投資的市場風險、政治風險、安全風險和一系列實操風險，并為中國投資者提供了一些投資建議。

隨著近些年我國房地產政策收緊，房價增長趨勢普遍放緩，許多中國人已經將房地產投資的目光轉向海外。海外房產中文平臺居外網指出，中國企業及個人2017年在海外地產上花費1197億美元，達到歷史新高，相較前一年增長18.1%，其中住宅項目大約有659億美元。

而在傳統的海外置業目的地——北美和澳大利亞之外，中國人對東南亞樓市的興趣正在迅速升溫。根據居外網數據，2019年上半年中國買家購房首選的前15個目標國中，東南亞地區共有6個國家上榜，占40%，遙遙領先于全球其他各個區域。居外網CEO羅雪欣表示：“東南亞在中國海外置業人群心目中已后來居上，成為與美澳歐并列的海外房產目標地。”

究其原因，戴德梁行大中華區海外投資部亞太區董事譚晉承分析道，東南亞置業之所以受到中國人青睞，皆因東南亞有優越的地理及價格優勢。“相較數十小時飛到歐美及澳洲，中國到東南亞只需3-5小時的飛行距離。而且，東南亞房價整體相較歐美、澳洲及中國一線城市更便宜，使得更多的家庭可以負擔。”

在眾多東南亞國家中，以往默默無聞的菲律賓正以高歌猛進的發展態勢，成為吸引中國買家投資房地產的黑馬。全球房地產指南指出，菲律賓已成為中國買家在東南亞第四喜愛的投資地，僅次于泰國、馬來西亞和新加坡。居外網統計表明，自2015-2018年，中國買家對菲律賓房地產的詢盤量[1]連年增長。2018年，中國投資者對菲律賓的詢盤量更是實現了200.6%的年增長率，創下新高。

2017-2018年在菲律賓買房的中國買家數量季度增長 

圖源：居外網

雖然根據菲律賓法律規定，外國人在一座公寓樓中購買的物業數量，不能超過總數的40%，且不能購買土地及帶土地的物業。但這絲毫未能減弱中國買家涌入菲律賓公寓市場的熱情。

菲律賓最大的房地產公司Ayala Land表示，中國人已經成為其最大的國際客戶。2017年，其國際銷售額的49.4％來自中國買家（占總銷售額的34％），而在2016年，中國人僅占其公司國際銷售額的約10％。馬尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings總裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度，我們國際銷售的50％以上來自中國，如果沒有政策控制，這一比例可能會上升到90％。”

居外網分析指出，在對菲律賓房地產感興趣的中國買家中，63.2%的人都是出于投資目的。另外，菲律賓房地產的中國買家不僅包括個人投資者，也包括大量在當地從事博彩行業的中國企業。這些中國企業進行了多筆大規模的購房交易，用于滿足其中國員工的居住需求。

在菲律賓眾多的城市中，首都大馬尼拉區（Metro Manila）[2]是中國買家首選的置業地點。2018年，中國買家對菲律賓房產的全部詢盤中，大馬尼拉區的詢盤占78.5%。因此，本文也將著重分析大馬尼拉地區的房地產情況。

紅色區域為“大馬尼拉區” 

圖源：谷歌地圖

菲律賓之所以能在短短三五年內吸引如此多中國投資者，其直接原因在于當地房產市場的高投資回報率。

菲律賓中央銀行（BSP）最新公布的數據顯示，菲律賓公寓住宅房價自2016年以來連年保持強勁增長。2019年第三季度，菲律賓公寓房價指數同比漲幅高達29.1%，創下新高。其中，首都大馬尼拉地區的漲幅更是高達33.8%。

馬尼拉中央商務區馬卡蒂住宅地產價格從2010年開始穩步增長

數據來源：國際清算銀行

而菲律賓房產的租金收益率也領先亞洲地區。根據全球房地產指南研究數據，菲律賓房產的租金收益率約6.13%，遠高于之前大熱的柬埔寨、泰國、越南等國，而馬尼拉大都會區的平均租金收益率可達7%以上。而當地房產中介透露，博彩公司聚集的帕塞（Pasay）等區域的租金回報率甚至能夠超過10%。因此，不少中介指出，按照現有行情，算上房價漲幅和租金回報，投資者有望在十年左右就能基本收回本金。

亞洲主要國家租金收益率排名 

數據來源：全球房地產指南

此外，菲律賓近年飛速增長的經濟也給了中國投資者長期投資的信心。從2012年到2018年，菲律賓連續7年GDP增速超過6%，堪稱“東南亞經濟黑馬”。世界銀行預測，在2021年之前，菲律賓的GDP增長率將在6.5%到6.6%之間波動，這將使該國成為亞太地區預期經濟增長率第二高的國家。

菲律賓2012-2018年GDP增長率 

數據來源：世界銀行

另外，中菲關系的改善，也是中國投資者涌入菲律賓房地產市場的一大契機。2016年6月杜特爾特政府上任以來，堅持發展對華友好合作關系，并大力支持“一帶一路”倡議，兩國經貿合作發展迅速，與中國攜手開創了中菲關系“黃金時代”。目前，中國已成為菲律賓第一大貿易伙伴。兩國政府之間的良好關系增強了中國投資者對菲律賓未來發展的信心。

然而，很多中國投資者往往被誘人的房地產數據蒙蔽雙眼，容易忽視菲律賓這一新興市場熱火朝天表象下潛在的不穩定因素。而且，海外投資存在大量信息不對稱，往往具有不小的風險。

盡管菲律賓政局自21世紀以來相對穩定，但始終存在兩股歷史遺留下來的反叛力量。其一是早已被菲律賓政府宣布為非法組織的菲律賓共產黨；其二是菲律賓南部穆斯林地區的摩洛民族解放陣線。盡管目前這兩股力量十分微弱，但投資者也不能忽視潛在的不穩定因素。

此外，很多對于中菲關系歷史缺乏了解的投資者可能會忽視中菲兩國關系變化帶來的潛在風險。在時任總統杜特爾特上任前，菲律賓和中國的雙邊關系一直由于南海的主權爭端而持續低迷。2016年，杜特爾特就任菲律賓總統，與其歷屆親美反華的前任不同，杜特爾特推行相對務實的外交政策，與中國保持緊密關系，中菲關系迅速回暖。

然而，被暫時擱置的南海問題依舊是中菲兩國之間懸而未決的“定時炸彈”。在2019年五月中期選舉時，反對黨大打“反中牌”，質疑杜特爾特刻意淡化與中國的南海主權爭議，以及中國投資帶來的債務問題等。時任總統杜特爾特將于2022年6月結束任期，如果之后兩國關系滑坡，在菲中國投資者將受到負面影響。例如，如果菲律賓政府限制工作簽證的發放，使得網絡博彩等行業的中國從業者大量減少，將直接影響到住宅市場的需求。

在居外網《2019年投資指數排名（亞洲地區）》中，菲律賓在“安全指數”方面的表現非常糟糕，在上榜國家/地區[8]中排名倒數第一。根據馬尼拉警方在今年1月公布的最新數據，2019下半年，馬尼拉犯罪案件高達1144宗，平均每天發生6宗以上。而根據菲律賓最大的媒體ABS-CBN新聞網報道，由于經濟條件普遍優越，華人是菲律賓犯罪組織綁架和打劫的主要對象[9]。

2019年12月10日，菲律賓警方逮捕了一名綁架了兩名中國人的菲律賓保安

圖源：UNTV

社區治安不僅直接關系投資者的人身安全，也將極大地影響樓盤的價值。在筆者采訪的數十位當地年輕人中，所有人都認為社區安全是他們未來買房或者租房的重要考量因素。當地一名中介也透露，“靠近貧民窟的房子很不好租！”因此投資者在選擇樓盤時，除了了解樓盤本身配置外，也需全面考察了解周邊的治安環境。

（1）中介欺騙風險

菲律賓當地中介大都是個人持證上崗，而非受雇于專門的中介公司，這導致了當地房屋中介市場魚龍混雜，不了解當地情況的外國投資者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律賓從事物業管理的華人告訴筆者，確實存在當地人利用虛假中介證件騙外國投資人的錢后跑路的情況。另有當地某業內人士指出，地產界從業人員流動性很高，以往很多外國投資人當年的銷售代表已經不知去向，找不到合適的聯絡人處理房產的后續問題。

（2）樓盤爛尾風險

期房投資者還需要注意樓盤爛尾風險。而據當地多名中介透露，很多開發商一拿到地就開始預售，一些樓盤連銷售許可證都還沒獲得，房子就已經售罄。然而菲律賓施工周期普遍較長，普遍存在延期交付的情況，一般需4-6年才能交房。在此期間，實力較弱的中小開發商有可能破產，投資者將面臨巨額損失。一位當地開發商透露“這次疫情使得很多小開發商的資金鏈瀕臨斷裂，已經有倒閉的案例了”。

（3）斷供風險

前幾年，菲律賓的一些樓盤曾因低首付甚至零首付吸引了大量中國買家。不少投資者一次性購買好幾套期房，并用杠桿[10]來炒樓花[11]，寄希望于付尾款前轉手獲利。然而中國投資研究機構智谷趨勢指出，前幾年炒樓花的不一定能順利找到接盤的，2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本買樓的投機群體，都等著交房前賣樓花。

根據菲律賓當地政策規定，一旦斷供或沒有及時繳納尾款，買家便需要繳納滯納金，超過一定時間后，房產將被開發商回收，投資者前期的投入也將打水漂。多名當地業內人士透露，“斷供導致血本無歸”的情況不在少數。

（4）交易稅費風險

如前文所述，馬尼拉住宅的租金收益率可達7%以上。但該收益率數據并沒有將交易中的各項費用考慮進去。根據菲律賓法律規定，每月租金收入超過12800比索（約1800元人民幣），且年租金收入超過1919500 比索（約2.7萬元人民幣）的房東應繳納12％的增值稅。雖然大多個人房東不會主動報稅，但這筆潛在的支出依然是廣大投資者需要了解注意的。此外，房屋持有期間，房東每年還需要繳納房產稅，約為房子市場估值的0.2-0.4%。

而如果投資者想轉賣獲利，交易成本也不低。如果出售的是期房，若付款進度不到25%，此時轉讓不需要交稅，但需要向開發商繳納更名費，約為10-15萬比索（約1.4-2.1萬人民幣）。若付款進度已超過25%，賣方則需繳納合計約7.5%的增值稅和印花稅。而如果出售的是現房，則賣家需繳納6%的資本利得稅。中介費通常也由賣家支付，約為成交額的3%。

（5）資金出境風險

雖然目前海外房地產投資形勢大熱，但事實上，國家外匯管理局已經明確規定境內居民個人不可以到海外買房，海外買房的申請是無法通過國家外匯管理局審批的。

據了解，目前許多國內投資者都是以因私旅游的名義進行購匯，然后用于海外投資。但一旦政府加強監管，這一操作便行不通了。曾有多篇報道指出，之前國內興起“澳洲置業熱”的時候，中國政府突然加強外匯管制，導致部分中國投資者的海外購房資金鏈斷裂，損失慘重。在菲律賓購房的投資者也需警惕類似風險。

此外，大額資金出境用于海外購房，還可能會使投資者面臨法律制裁。國家外匯局已表示，對于過去利用分拆匯款，螞蟻搬家形式到境外購房產的中國公民，將依法進行外匯追回并罰款，若不能按時還回款項者，將以刑法騙匯罪論處。以2018年的一起案件為例，涉案人員唐某于2016年利用68個人的額度轉匯用于海外買房，最后唐某被罰150萬。

對于菲律賓房地產是否值得入場，業內人士各有看法。在采訪中，多名房地產中介認為，疫情過后，各國央行會集體“放水”來刺激經濟，房產能幫助投資者抵御通脹，投資菲律賓房產是一個不錯的選擇。雅典耀大學商學院副教授Danilo Antonio認為，馬尼拉的高端公寓仍有很高的投資價值，而且疫情使得房價略有回調，現在正是入手的好時機。但也有多名當地資深投資者認為，目前菲律賓房地產泡沫嚴重，已處于高位，不建議新入場者投資。

采訪中，多位專家一致建議投資者長期持有房產，而不建議短炒。一位地產分析師指出，“目前馬尼拉的市場已經過了炒樓花的階段，現在已經進入中期，不適合短炒了”。而如前文所述，馬尼拉房地產最突出的優勢便在于其領先亞太的租金回報率。高力國際預測，2020年到2022年，馬尼拉大都會地區的平均租金還將每年增長7.5％。因此，不少業內人士建議投資者購買現房或者即將交付的期房，到手后便可快速獲得租金回報，且值得長期持有。

資料來源：仲量聯行全球房地產指南

根據多位業內資深人士的意見，建議投資者盡量選擇市中心、學區或基建規劃沿線地區的中高端公寓。

其中，馬卡蒂（Makati）、奧迪加斯（Ortigas）和博尼法西奧環球城（BGC）這三個區域具有較優越的投資價值，因其均為馬尼拉的商業金融中心，聚集了許多跨國公司，交通便利，生活配套設施完備，是“菲律賓中產剛需盤”，具有良好的保值增值空間。

另有某房地產專家認為奎松市的住宅也值得投資，因為那是大量本地中低收入群體的聚集區，住房需求充足且穩定，適合穩健型投資者。

此外，大部分被采訪的專家都不看好博彩區房地產的發展前景，投資者需謹慎選擇博彩區（如帕塞Pasay）的公寓。根據高力國際的數據，2019年，在馬尼拉中央商務區租金普遍大幅上漲的情況下，帕賽市住宅月租金環比下降了20.7％。

對于不熟悉當地情況的中國投資者，建議選擇當地知名品牌的大開發商。品牌和機構規模意味著品質和誠信。尤其是對于期房投資者，建議選擇實力雄厚的開發商，降低爛尾風險。同時，知名開發商的樓盤，日后轉手或租賃也相對更容易。阿亞拉地產（Ayala Land）、SM地產（SMDC）、美嘉地產（Mega World）等當地排名前十的開發商都是不錯的選擇。

在中介選擇方面，投資者應要關注其專業資質以及是否在菲律賓長期穩定經營。目前，當地大多數開發商都有自己的直屬團隊，服務相對正規穩定。如果投資者能對接級別較高的工作人員，則后期服務更有保障。對于當地個人中介，投資者可以要求其出示由菲律賓貿易與工業部門頒發的房地產中介從業資格證，以此來判斷其是否具有從業資質。

對于國內中介公司，投資者可以要求其展示公司從業執照及經紀機構資質證書。此外，還可以了解其成立年份、市場規模、客戶口碑、媒體報道等信息，綜合考量后選擇適合自己的中介機構。

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